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Nuevas y mejores condiciones para los créditos para la vivienda

El Banco Central permitió que a partir de ahora se pueda comprar desde el pozo; también que los boletos de compraventa se entreguen como garantía de los préstamos.

 

Desde siempre, el sueño de la casa propia parece muy dificil de alcanzar. Sin embargo, con el objetivo de motoroizar la economía y permitir la recuperación del sector, los créditos hipotecarios empezaron a cobrar otro ritmo. Desde Grupo Nova, departamentos en General Paz, te contamos un poco más sobre esta novedad.

El Banco Central (BCRA) estableció que, a partir de ahora, los bancos podrán tomar tanto lo s boletos de compra como las participaciones en fideicomisos como garantías de financiamiento.

Esto facilitaría que no sólo desarrolladoras inmobiliarias accedan a préstamos bancarios para financiar sus proyectos, sino que también lo hagan todos aquellos individuos que quieran comprar una vivienda que todavía no está en condiciones de ser escriturada o que apuesten a algún desarrollo desde el pozo, aportando mensualmente a algún fideicomiso.

“La idea es hacer un puente entre el momento en el que un desarrollo está en el pozo, en su momento cero de la construcción, y la adjudicación final de la vivienda”, explicó una fuente del sistema financiero que estudió de cerca la norma, que el BCRA publicó el viernes pasado, pero sin darle demasiada difusión. “No hay apalancamiento en ese tramo porque no hay hipotecas. Y hay muchos proyectos parados, porque las entidades financieras se quedaban sin garantías”, agregó.

El Gobierno venía trabajando en el marco de la mesa de diálogo que se abrió con los actores del sector de la construcción en distintos esquemas para favorecer el otorgamiento de créditos intermedios, como se conocen en la jerga las líneas orientadas a las desarrolladoras inmobiliarias. Con la comunicación “A” 6250 el BCRA estaría recogiendo el guante.
“A partir de esta comunicación, se podrá financiar al desarrollador, al constructor que necesita financiamiento y después al inversor que quiere comprar desde el pozo y le falta la plata”, apuntó la fuente.

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En el Banco Nación reconocieron que ya están comenzando a trabajar para poder ponerla en marcha. “La vamos a incorporar, sin lugar a dudas”, dijo a La Nación el presidente del banco estatal, Javier González Fraga. En el Gobierno esperan que el Provincia, el Ciudad y los bancos privados más activos en el negocio de hipotecas lo sigan.

“Es una buena noticia para el sector, hay que ver cómo lo toma el sistema financiero. Más allá de que el Banco Central haya comunicado esto, hay que ver qué bancos adhieren. Es muy probable que el financiamiento sea para los constructores y luego que vendan las unidades con hipotecas del mismo banco”, aventuró Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Cambio de paradigma
Hasta ahora, explicó Gómez Picasso, los constructores solían financiar las obras con las cuotas que mensualmente aportaban los compradores, muchos de los cuales eran inversores. Sin embargo, señaló, “ahora vamos a un ciclo nuevo, donde el constructor es quien pone y arriesga plata, con algo de financiamiento, y después vende las unidades terminadas. Ningún constructor estaba construyendo hasta ahora viviendas para el usuario final, porque no había crédito; se hacía todo para el inversor. Por eso el usuario final sale a buscar departamentos nuevos y no hay en el mercado”, apuntó.

La norma del BCRA ayudaría además a subsanar los largos plazos que muchas veces transcurren desde que se termina un departamento hasta que se logra escriturar. Con los registros de propiedad desbordados, en plazas como en Córdoba una escritura puede demorar entre dos y hasta seis años, según explicaron desde el sector inmobiliario. Bajo este nuevo esquema, el comprador de una propiedad podría sacar un crédito cediéndole al banco el boleto de compra o la participación en un fideicomiso, según el caso.

Pero, además, la norma no estaría sólo pensada para el desarrollo de viviendas. También permitiría, por ejemplo, que un productor agropecuario ponga su campo en un fideicomiso como garantía para poder financiar capital de trabajo, O incluso podría facilitar el desarrollo de urbanizaciones sobre tierras fiscales, mediante la constitución de fideicomisos. Según el texto, se podrá ceder en garantía, incluida la fiduciaria, “boletos de compraventa de terrenos, lotes o parcelas, sean urbanos o rurales, o galpones, locales, oficinas, cocheras y viviendas ya construidos respecto de los cuales no se pueda constituir hipoteca por no encontrarse inscripto el inmueble en el registro inmobiliario de la jurisdicción correspondiente”.

Los boletos de compraventa de terrenos, lotes o parcelas ya construidos deberán ser, según especifica la norma, en el caso de inmuebles cuyo destino sea la vivienda, por el 75% del valor de la propiedad, y del 50% del valor cuando no tengan como destino la vivienda. Lo mismo en el caso de los fideicomisos u otros derechos sobre desarrollos inmobiliarios. El BCRA también fija varias exigencias para la cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos. Por caso, exige una copia del contrato autenticada por escribano.

 

Fuente: Diario La Nación

 

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Nuevo Procrear: detalle línea Casa Propia

Se presentó el nuevo Procrear, con actualización de montos y la posibilidad de comprar una vivienda terminada. ¿Qué otras novedades hay? Grupo Nova, gestión de propiedades en Córdoba, te cuenta en esta nota.

El sábado pasado, el presidente Mauricio Macri presentó la nueva versión del Plan Procrear, con el que se busca dar solución al problema de acceso a la vivienda propia.

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Entre los cambios que incluyó el programa, uno de los más novedosos es la posibilidad de financiar la compra de viviendas terminadas, nuevas o usadas. También se extendieron los topes de los subsidios (ahora llegan hasta $ 400.000 y no hay subsidios de menos de $ 100.000).

Hay 4 líneas distintas de financiamiento: Solución Casa Propia, para la compra de viviendas nuevas o usadas; Solución Construcción, para financiar la construcción sobre un terreno ya a nombre de quien saca el crédito; Desarrollos Urbanísticos (un total de 23.000 viviendas en esos desarrollos, de las que las primeras 10.000 está previsto que se entreguen este año), y una última línea de 4000 créditos para lotes con servicios.

  • Las líneas Casa Propia y Construcción del Procrear están dirigidas a personas con ingresos de entre 2 y 4 salarios mínimos.
  • La asignación de los planes ya no será por sorteo sino por puntaje de acuerdo a las necesidades.

Detalles de la línea Casa Propia
Casa Propia financiará la compra de viviendas nuevas o usadas por un valor total de hasta $ 1.650.000 (hoy algo más de u$s 100.000). El comprador debe tener ahorrado el 10% del valor ($ 16.500, poco más de u$s 10.000) y el resto es lo que se financia.

Sobre el total financiado, hay una parte subsidiada por el plan. El subsidio está relacionado con el monto del crédito y también con el grado de vulnerabilidad (a mayor vulnerabilidad, mayor subsidio).
El tope del subsidio es de $ 200.000 para una familia sin hijos y $ 300.000 para una familia con hijos o discapacitados a cargo, para viviendas a partir de $ 1.200.000 (unos u$s 75.000) y de $ 300.000 y $ 400.000, respectivamente, para viviendas de menor valor.

El crédito puede ser de hasta 30 años en el Banco Nación y de hasta 15 años en el resto de las entidades.
La tasa nominal anual es del 3,5% en el Banco Nación y de hasta el 8% en las demás entidades, aunque en general esas tasas rondan el 5%.

Al margen de la tasa nominal, el capital se actualiza cada mes por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), con un límite impuesto por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), por lo que la cuota evoluciona de la mano de la inflación pero nunca por encima de los salarios (si la UVA supera al CVS, se extiende el plazo del crédito). La cuota a pagar no puede superar el 25% de los ingresos.

Ejemplos concretos:
Para una vivienda de $ 1.650.000, el comprador debe tener ya ahorrados $ 165.000. Suponiendo que recibe un subsidio de $ 200.000 (el máximo es de $ 300.000), tendrá un crédito a pagar de $ 1.285.000. Con el Banco Nación, podrá hacerlo en hasta 30 años y la primera será de $ 3800. Con otros bancos, podrá pagar en hasta 15 años y la primera cuota sería de $ 8500.
Para una vivienda de $ 1.200.000, el comprador debe tener ya ahorrados $ 120.000. Suponiendo que recibe el máximo subsidio ($ 400.000), tendrá un crédito a pagar de $ 680.000. Con el Banco Nación, podrá hacerlo en hasta 30 cuotas y la primera será de $ 3000. Con otros bancos, podrá pagar en hasta 15 años y la primera cuota sería de $ 4500.
Si bien en todos los casos la cuota aumenta más o menos a la par de la inflación, también tiene como límite el alza de los salarios.

Si te interesó esta nota, tal vez te interese: Procrear, detalle línea construcción.

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Fuente: diario El Cronista

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